[법률상식] 지상물매수청구권

건물 기타 공작물의 소유 또는 식목, 채염, 목축을 목적으로 한 토지임대차에서 임대기간이 만료된 경우 건물, 수목 기타 지상시설이 현존하면 임차인은 임대인에게 지상물의 매수를 청구할 수 있는데 이러한 권리를 ‘지상물매수청구권’이라 한다(민법 제643조, 제283조).

토지임차인이 가지는 이러한 지상물매수청구권은 임차인을 위한 제도로서  지상물매수청구권을 배제하는 등의 임차인에게 불리한 약정을 하는 것은 효력이 없게 된다(소위 편면적 강행규정).

임차인이 지상물매수청구권을 행사하면 곧바로 임대인과 임차인 사이에 지상물에 대한 매매가 성립되게 된다. 다만 매수가격과 관련하여 대법원은 ‘건물 자체의 가격 외에 건물의 위치, 주변 토지의 여러 사정 등을 종합적으로 고려하여 매수청구권 행사 당시 건물이 현재하는 대로의 상태에서 평가된 시가’라고 판시하고 있다(대법원 2002다46003). 지상물매수청구권 관련 소송에서 건물의 현재가치는 당사자 사이에 합의가 되지 않을 경우 통상 감정평가사의 감정결과를 기준으로 산정된다.

따라서 건물이나 공작물의 소유를 목적으로 하는 사람에게 토지를 임대하는 경우 임대기간 만료 후 현존하는 건물이나 공작물의 현재가치를 지급하고 매수를 해야한다는 점을 사전에 충분히 검토할 필요가 있다.

주의할 점은 지상물매수청구권은 임대기간 만료로 임대차계약이 종료되는 경우에 인정되는 것이고 토지임차인이 차임을 지급하지 않는 등의 채무불이행으로 임대인이 계약을 해지한 경우에는 지상물매수청구권이 인정되지 않는다는 점이다.

지상물매수청권이 인정되면 토지임대인은 현존하는 건물 등의 대금을 지급하기 전에는 임차인에게 건물철거나 토지인도를 청구할 수 없고, 만일 임차인을 상대로 건물철거나 토지인도의 소를 제기한 경우 청구기각판결(패소)이 내려지게 된다.